Exonération de la cession de la résidence principale : éligibilité des terrains à bâtir

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le 30 janvier 2017, Madame B… a cédé, avec ses coindivisaires, une propriété familiale située à Nice d’une superficie totale de 46 155 m2, comprenant deux maisons à usage d’habitation, une chapelle privée et un terrain attenant, en se prévalant de l’exonération d’impôt sur le revenu de la plus-value tirée de la cession de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires prévue aux 1o et 3° du II de l’article 150 U du code général des impôts. Estimant que seule une fraction de 4 339 m2 de la propriété correspondait à la résidence principale des coindivisaires ouvrant droit au bénéfice de l’exonération, l’administration fiscale a assujetti Mme B…, au titre de l’année 2017, à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales assorties des pénalités correspondantes. La ministre de l’action et des comptes publics se pourvoit en cassation contre l’arrêt du 6 novembre 2025 par lequel la cour administrative d’appel de Marseille, après avoir prononcé un non-lieu à statuer à hauteur d’un dégrèvement accordé en cours d’instance, a annulé le jugement du tribunal administratif de Nice qui avait rejeté la demande de la contribuable tendant à la décharge de ces suppléments d’impositions, et déchargé ceux restant en litige.

2. Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts : « I.- (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques (…) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH./(…)/II.- Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :/1o Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession  ; / (…) / 3o Qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des biens mentionnés aux 1o et 2o, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles  ;/(…) ».

3. En premier lieu, il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué que l’administration fiscale a estimé que seules les deux maisons d’habitation dans lesquelles résidaient Mme B… et ses sœurs à titre principal et leurs dépendances immédiates et nécessaires, composées notamment des cours et voies d’accès, pouvaient bénéficier de l’exonération de la plus-value en application des dispositions citées ci-dessus, le surplus de la propriété, vendu comme terrain à bâtir, ne pouvant recevoir cette qualification. En jugeant que la qualification de terrain à bâtir retenue par l’administration fiscale pour la majeure partie de la propriété cédée n’excluait pas, par elle-même, celle de dépendance immédiate et nécessaire des deux maisons d’habitation, au sens des dispositions du 3° du II de l’article 150 U du code général des impôts, la cour administrative d’appel n’a pas commis d’erreur de droit.

4. En second lieu, en se fondant, pour juger que l’ensemble du terrain attenant aux deux maisons d’habitation en constituait la dépendance immédiate et nécessaire au sens des dispositions du 3° du II de l’article 150 U du code général des impôts citées au point 2, sur ce que Mme B… faisait valoir sans être contestée que la surface sur laquelle était implanté le système d’assainissement individuel des maisons d’habitations était indispensable à leur usage, que les autres constructions et aménagements annexes implantés sur la propriété, à savoir le bassin, la chapelle, la terrasse et le court de tennis, avaient toujours fait l’objet d’une utilisation privative par elle et ses sœurs, que ces équipements étaient fonctionnellement liés aux maisons d’habitation et que les différents espaces verts, à l’état de jardin, pelouse ou espaces boisés, faisaient également l’objet d’une utilisation privative à titre d’agrément, la cour s’est livrée, par une décision suffisamment motivée, à une appréciation souveraine des pièces du dossier qui, en l’absence de dénaturation, n’est pas susceptible d’être discutée devant le juge de cassation.

5. Il résulte de ce qui précède que le pourvoi de la ministre de l’action et des comptes publics doit être rejeté.